2018年，大洋彼端的英国政府开始了一系列对步行街改造的专项扶持。 其中，以伦敦西区威斯敏斯特市为代表，其区域内的多条“城市地标”型步行街已初见改造成果。
下面，我们就国内步行街改造与伦敦作对比，聚焦3个问题： 1. 城市标志性商业街，在国内和英国的发展特点有哪些异同？2. 二者在改造时，遇到哪些主体问题？3. 伦敦的改造方式，能为咱们提供哪些新视角？
国内现代商业步行街的发展时间比较短，大多不过100年的历史，以现代百货的建立为重要的发展开端。
相比之下，得益于商业发展速度，英国步行商业街发展比国内早数十年，自19世纪末便已形成当代步行街的雏形。
目前，商业步行街依然是英国实体商业的主要呈现形式，也是英国经济的重要引擎。2016年，商业步行街零售额为英国贡献了20%的GDP。
以牛津街为例，其地处伦敦威斯敏斯特市（简称西敏市），仅占全市总面积的8%，却容纳了市区22%的就业人口。
根据2016年的大数据监测，牛津街日均客流量可达60万，其中，30%为国外消费者，可以称之为城市的文化名片。每年牛津街能产生9.1亿英镑销售额，是西敏市的经济引擎。
在国内，步行街对区域经济的带动作用也日益明显，成为促进消费升级的重要载体。疫情过后，步行街更是成为挖掘消费潜力的重地，具有促进消费回补的意义。
2018年，商务部在全国启动了11条步行街改造提升试点，均为一二线城市核心区的重点商业街。
这些城市核心区、具有相对较长历史的步行街改造是个庞大的话题。对照伦敦，我们能从多大程度上参照其经验？
说起国内的商业步行街改造，不少实体商业人会感到十分“头痛”： 环境不够舒适、外在形象差、消费活跃度低、产权分散、投资回报率低等等，不免让人对步行街改造有种“工程庞大、头绪混乱”的感觉。
实际上，经过与西敏市各个步行街的对比不难发现，虽然程度不一样，但国内外双方在步行街的“痛点”上相当一致。
表现在内容产品与消费需求错配；缺乏人文资源的正确挖掘，内容无趣、同质化严重；城市商业竞争激烈，商业街难以跟上内容迭代步伐等。
在牛津街，这样的状况表现之一在于有19家售卖城市纪念品的店铺占据了主干道的重要部分，这些店铺分散在多个产权人手中，运营情况和形象均不佳；
在国内，类似的情况在一些步行街中表现得更明显。以厦门中山路街道为例，超过60%的礼品工艺品小商店拉低了商业街的形象和品质，使得整条街出现“有客流没销售”的状态。
虽然国内外著名商业街销售额均有相当部分是由外国（外地）消费者贡献的，但国外商业街依然重视周边人群消费。
以牛津街为例，其商务人群从业领域大都是专业服务，在市政府的引进下，这部分人口在过去5年增长了约8%，并被认为十分有利于牛津街商圈的经济增长。
反观国内，步行街被认为大都针对外国（外地）消费者，对本地客群重视不够，也缺乏创新动力持续吸引本地客群。
以王府井为例，其所在的商圈内许多企业总部外迁带来的商务人群外流，而这些客群的消费意愿和能力往往较高，从某些特定的程度上来说，这部分客群的流失限制了王府井商圈的发展。
第二个国内与英国步行街的明显差异在于，英国步行街的零售业态逐年减少，而国内步行街有许多依旧以零售或餐饮为主。
过去5年，牛津街的零售业态占比经历了12%的下滑；其他业态，尤其是休闲娱乐和餐饮业态，开始有上升趋势。
这种现象背后，是因为牛津街改造策划者认为，在城市核心区放置过多在另外的地方同样能找到的零售品牌，不利于差异化竞争，也没有充分的利用地缘和文化优势。
观察国内商业街的业态配比数据，不难发现依旧以零售为主，基本上没有休闲娱乐业态。
以王府井和前门这两个涵盖重要商业步行街的商圈为例，前者零售占比为62%，餐饮为26%；
包括路面状况、生态绿化、街道设施、交通状况、建筑规划设计等在内的一切影响使用体验和消费的人感官的事物。
国内外的各个商业街，无论知名重要与否，都会或多或少遇到此类问题，比如北京两大商业步行街王府井大街和前门大街。
王府井大街长约810米，宽约40米，道路两旁多为商铺，除了两排低矮稀疏的绿植外，无另外的装饰铺陈；
前门大街的影响体验的一大问题则在交通。其身处前门大栅栏商圈，因靠近广场而频繁受到交通管制。
一方面，商业区的流量入口被限制；另一方面，给本地居民造成“该区域交通十分不便”的固有印象，导致本地客群大量流失。
除此之外，牛津街还有不少边角地带可达性差，商业经济价值也被低估，空间未能被高效利用。
国内外步行街改造的共同根本难题，产权碎片化导致唯利益论，不注重内容迭代；难以统一管理，改造推进速度慢。
伦敦西区的的牛津街、邦德街等地产权分散导致改造推进难，目前他们并没有完全解决的办法，只可以通过间接方法推进，后文我们会更详细地介绍；
英国个别产权统一的步行街如摄政街，则是因为对产权问题的意识相对较早，且产权分散状况本不严重。
在国内，步行街采取的方式大多是艰难地悉数收回分散的产权，如王府井步行街从清退零散的沿街水吧等类型的业态开始。这样的办法耗时长、过程曲折，实际也难以称之为最佳办法。
牛津街在2018年的改造之前便已意识到这一工程的庞大和复杂。为了清晰、有序地进行步行街优化，且在最小程度上受产权分散的限制，其采用了“分区改造”办法，即所谓的 ‘District Approach’。
“分区改造”方式的立足根本，是不以主干道为中心做改造，而是将其融入周围片区，以“主干道+支马路”为组合切割整条步行街，分区单独改造。
这种方式的优势是既能通过改善支马路问题优化主干道，又能分出固定节点，分段考虑产权回收问题，避免统一全部回收的麻烦。
牛津街全长1.9km，共300多个沿街商铺，且有众多历史背景和文化古迹。牛津街的改造策划者考虑了交通节点、历史古迹、重要商业项目等要素，为这条全长1.9km的街道分出9个区域，每个区域兼顾考虑南北向的支马路。
A区：牛津街西侧入口，有地铁站，以 Marble Arch 古建筑为标志
F区：有 Oxford Circus地铁站，另一牛津街入口，伦敦地标性场所
主干道+支马路的分区之所以如此必要，是因为牛津街在南北方向多有纵深，业态丰富，整个伦敦西区都受到牛津街对南北向施加的影响。
我们以色块代表不同业态，能够正常的看到主干道上的商业以百货和高端零售为主，而南北向上有众多当地人常常光顾的独立商店，以及星罗棋布的餐饮业态。
这些支马路上的商业各自气质不同，汇入主干道时为牛津街带来多元客群，支马路上的交通状况也为牛津街带来影响。
例如，牛津街主干道上有多个与支马路相交的节点面临人群拥堵问题，后续发现是由于支马路过窄，且餐饮业态多，外摆占据人行道，导致人群流动缓慢。
可以看出，“主干道+支马路”视角分区有利于发现节点性问题并有明确的目的性地做改造，也能说是充分利用“后街经济”的做法。
牛津街将对主干道重要节点，以及与重要支马路交叉线处产权进行回收和统一运营管理；其他支马路和街巷，在不影响整体商业氛围的情况下，由产权人自主运营管理。
其他改造方面，如休息区的增添、绿化提升以及历史背景和文化挖掘等，是某些独立区块的重点，各区域协同改造和运作有利于提升整体效率。
实体商业数字化转型浪潮下，商业街改造自然无法跳过这个线年起，牛津街便接入了大数据监测系统，主要对客流量进行记录和分析。在此次改造中，有两组数据使得牛津街开始将夜生活纳入紧迫的重要考虑范围。
夏季是户外活动最为舒适的季节、12月因为圣诞季因此客流最高，而其它月份，受制于阴冷的天气，牛津街客流远低于每日60万的平均水准。
再看 Oxford Circus 这一牛津街标志性位置和入口的人流变化：傍晚下班时人流最多，而仅到23点就急剧下降，与“隔壁”Soho区夜生活直到凌晨的气氛形成鲜明对比。
因此，牛津街的在此次改造中开始考虑依照适宜进行夜生活的季节，引入更多设施和业态，伦敦西区或因此再添一“夜间经济”圣地。
2.返还空置税政策此次改造，牛津街参考了大量国际案例，还派出考察队在全球范围内搜寻值得尝试的改造方式，其中，比利时一个名为Roeselare的小城的步行街改造经验给牛津街改造策划者带来了新思路。
Roeselare 城市内多条步行街同样产权分散，难以统一管理。市中心零售没落后，多处店铺空置。
市政府针对此现象出台了空置税政策，第一年空置的店铺需缴纳5000欧元税费，若第二年继续空置则税费翻倍，但如果有商户入驻则返还全部空置税。
Roeselare 此项政策在某些特定的程度上推动产权人解决店铺控制问题，市中心空置率此后明显降低。
对比国内和英国步行街，我们得知了3个方面的共同问题，即产权分散导致的管理困难、业态内容迭代与消费需求的不匹配以及多种商业街环境问题。
牛津街的分区改造办法最大限度地考虑后街，将支马路改造视作重要部分，并借此对解决主干道问题进行推动。
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